Lorsque plusieurs personnes partagent un bien dont elles sont propriétaires, on appelle cela une indivision. Quelles solutions existent en cas de conflit, si l’un des propriétaires souhaite s’extraire ou vendre le bien ? Découvrez les procédures à suivre pour sortir de ce problème.

Qu’est-ce qu’une indivision ?

Les personnes propriétaires d’un même bien peuvent l’être de façon volontaire, par exemple lorsque des conjoints font l’acquisition d’un bien ensemble, ou involontaire, à la suite d’une succession ou de la dissolution d’une communauté conjugale lors d’un divorce, qui mène à un partage des biens. Pour vendre le bien, il faut l’unanimité des indivisaires. Si le pacte ne convient pas à tout le monde, à tout moment, un indivisaire peut sortir de l’indivision comme l’indique l’article 815 du Code civil qui stipule que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » L’indivisaire sortant a alors plusieurs possibilités :

  • La vente des parts à un autre indivisaire ;
  • La vente du bien si une partie des copropriétaires approuve cette décision et souhaite également ne plus faire partie du partage ;
  • La vente des parts à un tiers.

Le rachat par un tiers peut être effectué par une société spécialisée. Suivez le lien pour en savoir plus.

Indivision : quelles sont les solutions pour sortir du conflit ?

Partage à l’amiable

Cette solution est la plus souhaitée. Elle requiert une condition : l’unanimité de la décision. Les indivisaires peuvent vendre le bien et en partager le produit, ou bien, ils peuvent racheter la part du propriétaire qui souhaite quitter l’indivision, et lui verser une soulte. Les copropriétaires devront alors passer par un notaire pour établir un acte liquidatif. Ce dernier permettra d’être opposable en cas de changement d’avis de l’un ou plusieurs des autres indivisaires.

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Le partage selon la loi du 12 mai 2009

Avant cette loi, il fallait l’unanimité des indivisaires pour procéder à la vente. Dorénavant, en cas de refus ou silence de l’un des propriétaires, les indivisaires, représentant au moins deux tiers des droits indivis, peuvent exercer leur droit et mettre fin à l’indivision en vendant le bien. L’autre partie des indivisaires a alors deux possibilités :

  • Notifier l’acceptation de la vente ;
  • Refuser ou se taire, ce qui équivaut à un refus, dans un délai de trois mois maximum.

Le refus entraîne une médiation, qui en cas d’échec, mènera les parties prenantes devant la justice.

La voie judiciaire

Si la médiation n’a pas marché, les indivisaires majoritaires souhaitant mettre fin à l’indivision devront saisir le Tribunal de Grande Instance pour procéder à la vente aux enchères du bien. La vente ne sera autorisée par le Tribunal que si « celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». Cette procédure peut s’avérer assez longue et coûteuse.

Vente des parts indivises à un tiers

L’article 815-14 du Code civil prévoit la possibilité de quitter l’indivision en vendant ses parts à un tiers. Cependant, le droit de préemption oblige ce dernier à informer les autres propriétaires, car ils sont prioritaires. Si l’un des co-indivisaires souhaite racheter les parts, il doit le faire savoir par voie d’huissier dans un délai d’un mois. Les indivisaires ont alors deux mois pour signer l’acte de vente. Sinon, il faudra mettre l’indivisaire en demeure de signer la vente. Passé un délai de 15 jours, l’indivisaire sortant pourra librement vendre ses parts à un tiers.