Investissement immobilier et épargne de précaution

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Posté le 30 décembre 2016

Comme il est toujours utile d’enfoncer des portes ouvertes, il faut rappeler que, avant d’investir dans l’immobilier, il y a quelques préalables à respecter et à suivre scrupuleusement. Avant de vous lancer, il est en effet indispensable d’avoir constitué un « petit trésor de guerre » ou ce que l’on appelle une épargne de précaution. Ce qui n’est pas du luxe quand vous constituez du patrimoine car il peut y avoir des travaux à l’origine imprévisibles. Nombreux sont ceux qui butent sur cet aspect et rétorquent : « on veut investir, pas épargner ! ». Cependant, l’un n’est pas exclusif de l’autre, bien au contraire.

investissement-immobilier

De l’épargne de précaution, pour quoi faire ?

Imaginez : vous achetez un appartement qui vous permet de réaliser une « opération blanche ». Autrement dit vos dépenses (mensualités, taxes foncières, assurance…) sont couvertes par vos revenus locatifs. Puis, un jour la tuile : des locataires partent et vous laissent votre appartement dans un état déplorable – hé oui, çà arrive.

Il va donc falloir faire réaliser des travaux (à moins de les réaliser soi-même, ce qui n’est pas à la portée de tout le monde). Le temps des travaux (mettons un mois) et de l’installation d’un nouveau locataire (un mois de plus, à la louche), vous n’aurez plus de rentrée d’argent alors bye-bye l’opération blanche. Parce que, dans le même temps, la banque ne va pas se mettre en attente : vous serez toujours prélevés. Alors, comment faites-vous pour faire face à ces mensualités et aux travaux sans revenus locatifs suffisants pour compenser ?

Disposer de ce filet de sécurité qui s’appelle l’épargne de précaution n’est peut-être pas très enthousiasmant, mais cela vous permet de dormir sur vos deux oreilles.

Au-delà, cette épargne rassure aussi votre banquier. Mettez-vous à sa place : s’il s’aperçoit que vous n’êtes pas capable d’économiser ne serait-ce que quelques milliers d’euros, il est normal qu’il s’interroge sur le fait de vous prêter de l’argent. Il faut donc lui donner des gages de votre sérieux.

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Une épargne disponible

L’épargne de précaution est une épargne disponible, immédiatement mobilisable. Il faut donc éviter de la déposer sur certains supports dits « bloqués » comme l’assurance vie, le Plan d’Epargne en Actions (PEA) ou le Plan d’Epargne Logement (PEL).

De même, évitez de considérer un compte titre en bourse comme une épargne de précaution. Peut-être qu’aujourd’hui le compte titre est bien pourvu mais qu’en sera-t-il demain en cas de krach boursier ?

Différentes solutions

Vous devez privilégier les solutions les plus simples pour votre épargne de précaution : livret A ou Livret de Développement Durable (LDD). Vous pouvez également mettre de côté sur un Livret d’Epargne Populaire (LEP) mais il faut remplir certaines conditions.

Quel montant épargner ?

  • Le calcul est simple : vous devez disposer d’une somme d’argent représentant 3 à 6 mois de loyer.
  • Prenons un exemple : si vous êtes propriétaire d’un appartement dont le loyer est de 500 €, vous devez atteindre un montant compris entre 1500 € et 3000 €.

Et il va de soit que, plus vous accumulerez ce type d’épargne, plus vous dormirez tranquille au sujet de votre investissement.

Comment se constituer un « trésor de guerre »

Rassurez-vous, cela peut se faire sans effort apparent. En fait, c’est essentiellement une question de méthode. Commencez par étudier votre budget mensuel par composantes : transport, loisirs, habillement… Vous allez ensuite chercher des solutions pour réduire les coûts de chaque poste.

Voici les principales dépenses des ménages français :

  • le logement y compris le chauffage et l’électricité (31,4%).
  • le transport (14%).
  • l’alimentation hors alcool (13,4%).

Vous devez donc travailler prioritairement sur ces postes pour mettre de côté. Comment ? Voici quelques exemples très concrets vous permettant de dégager des économies.

1/ Le logement

Si vous êtes locataire, voyez si votre loyer n’est pas trop élevé par rapport au secteur dans lequel vous habitez. Cette remarque vaut particulièrement si vous occupez le même logement depuis plusieurs années. Les revalorisations successives de loyer ont pu vous être défavorables alors que la tendance des loyers est à la stagnation. Si tel est le cas, vous pouvez négocier votre loyer à la baisse.

Si vous êtes propriétaires avec un emprunt immobilier à rembourser, il est encore temps de renégocier votre prêt pour réduire le montant des mensualités. Dans les deux cas, pensez à solliciter des opérateurs d’énergie autres que EDF. Vous pourrez réduire votre facture énergétique de plusieurs dizaines d’euros.

2/ Le transport

Si vous en avez la possibilité, laissez votre voiture au garage. Optez pour les transports en commun ou le covoiturage. Vous diviserez votre budget par deux voire par trois. N’oubliez pas qu’en optant pour les transports en commun, votre employeur prend en charge la moitié des coûts que cela représente.

3/ L’alimentation

Les recettes de grand-mère sont parfois les meilleures : guettez les promotions, utilisez les cartes de fidélité pour accumulez des euros, achetez en grand volume… Là encore, les économies générées vont naturellement s’accumuler. Vous pourrez alors alimenter votre épargne de précaution avant de créer un complément de revenu.

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