Prendre un appartement en colocation, ce qu’il faut savoir au niveau du bail

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Posté le 10 avril 2020

Mécanisme porteur de plusieurs avantages, aussi bien pour le bailleur que pour les colocataires, la colocation connaît un intérêt croissant depuis quelques années. Et pour cause, elle permet non seulement de mutualiser les charges relatives à la location d’un logement, mais aussi d’accroître le nombre de garants du paiement des loyers. Cependant, à l’image de tout dispositif régissant les rapports entre cocontractants, il en découle aussi des contraintes (en fonction du type de bail choisi) qu’il est toujours bien de connaître avant de s’engager.

La colocation : principe

Pour rappel, on parle de colocation lorsqu’un logement est loué à plusieurs personnes au lieu d’une seule. Il peut s’agir d’amis, d’étudiants, de collègues de travail ou encore de concubins. Toutefois, les dispositions réglementant la colocation ne s’adressent pas aux personnes mariées ou pacsées.

Deux types de contrats sont généralement pratiqués en matière de colocation, à savoir :

  • Le bail de colocation individuel : chaque colocataire est signataire de son propre bail dont il est seul tenu responsable du respect des dispositions ;
  • Le bail collectif : tous les colocataires signent un seul et même bail.

La colocation avec bail individuel

En application des dispositions de la loi Alur du 27 mars 2014, un bailleur a la possibilité de contracter un bail individuel avec chaque colocataire de son bien mis en colocation.

En pareil cas, le logement est séparé en parties distinctes représentant le nombre de baux signés entre le propriétaire et les colocataires. Chacun de ces derniers jouit d’un accès exclusif à certaines pièces de l’habitation (la chambre notamment), mais aussi d’un accès commun à d’autres pièces, généralement la salle de bain, le séjour, la cuisine, etc.

L’avantage principal de ce type de contrat réside dans le fait qu’il n’inclut pas une clause de solidarité comme le bail collectif. Il est par conséquent plus facile d’y mettre un terme, le colocataire sortant n’ayant qu’à informer le bailleur de son congé par lettre recommandée avec avis de réception.

Bien que cela l’avantage, il faut préciser que le colocataire sortant n’est pas non plus tenu de trouver son remplaçant. S’il le faisait néanmoins, il pourrait réduire la durée de son préavis, et par ricochet sa part du loyer.

La colocation avec un bail commun

C’est le contrat préféré des propriétaires bailleurs, car il leur garantit le paiement du loyer, que tous les colocataires aient cédé leurs quotes-parts ou non. En effet, en vertu de la clause de solidarité qu’intègre généralement ce type de bail, chaque colocataire est tenu de payer le loyer en intégralité. Il lui reviendra alors de s’assurer de se faire rembourser par les autres colocataires.

Il en va de même pour les dépenses et les charges liées à l’entretien du logement. Chaque colocataire peut les payer soit :

  • Par provisions soumises à une régularisation annuelle ;
  • Par forfait. Dans ce cas, les charges ne sont pas soumises à une régularisation.

Par ailleurs, dans le cadre de ce type de bail, le départ d’un colocataire n’induit aucunement le réajustement du loyer par rapport au nombre de colocataires restants.

Si le bail comporte une clause de solidarité, le colocataire sortant devra continuer à payer sa quote-part de loyer jusqu’à la fin de son préavis et lorsqu’un nouveau colocataire est ajouté au bail. A défaut, la solidarité prend fin à l’issue d’un délai de 6 mois après la fin du préavis du colocataire sortant.

Nouveautés apportées par la loi Elan en matière de colocation

Surface et volume minimum revus

Avant le 24 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi Elan, la loi Alur prévoyait une surface et un volume minimums que devaient respecter chaque partie privative d’un logement en colocation avec bail collectif.

Avec les nouvelles dispositions de la loi logement 2018, ces superficies sont passées de 14 m2 et 33 m3 au minimum, à 9 m2 et 20 m3 au moins.

Par ailleurs, chaque espace privatif du logement en colocation doit être équipé :

  • d’une installation d’alimentation en eau potable ;
  • d’une installation d’évacuation des eaux usées ;
  • d’un accès à la fourniture de courant électrique.

Les règles de décence

Sur ce point, la loi Elan oblige le propriétaire bailleur à attribuer aux colocataires, un logement répondant à un critère de performance énergétique minimal. Le logement ne doit en outre pas être infesté de parasites et d’autres espèces nuisibles.

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