5 étapes pour investir dans l’immobilier

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Posté le 20 janvier 2016

L’investissement immobilier est une opération qui nécessite une bonne préparation et une meilleure organisation. Il se fait étape par étape et débute par l’établissement d’un avant-projet.

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Un projet de taille !

L’avant-projet n’est pas une étape proprement dite. C’est le moment de réflexion pour parachever la décision. C’est là aussi que la personne discute de son projet avec ses proches. Cette phase est importante car il doit apprendre à présenter le projet pour mieux convaincre les banquiers. C’est pendant cette période que l’intéressé prend le maximum d’informations en adéquation avec son projet comme lire le maximum d’ouvrages et de réflexions sur le sujet. Lors de cette phase, il doit se poser les bonnes questions.

  • Déterminer sa situation financière : l’idéal est qu’il débourse un fond propre à hauteur de 20% de montant global de l’acquisition. Quel capital le détenteur de projet peut apporter hors emprunt ? Jusqu’à combien peut-il emprunter ?
  • Se renseigner sur le marché des biens immobiliers : consulter les offres sur internet ou contacter les agences de sa localité, effectuer des comparaisons de prix, appréhender pourquoi deux biens de même type et de même taille n’ont pas le même prix. Est-ce à cause de leur situation géographique, de leur ancienneté, de leur équipement ou de leur potentiel locatif ?
  • Etablir un budget prévisionnel : afin d’avoir un cadre pour travailler.

Cet avant-projet définit le cadre pour les 5 étapes déterminantes à la réussite d’un projet pour investir dans l’immobilier.

1. Choisir le type de bien

Fort de sa détermination et en connaissance de cause, le futur acquéreur peut maintenant déterminer le placement qui va lui rapporter le revenu escompté et qui lui sera rentable. Choisir le type de bien en fonction des critères ci-dessous :

  • local commercial : loyer plus élevé, est intéressant s’il se trouve dans un endroit fréquenté permettant une bonne visibilité et facilitant l’arrêt des automobilistes,
  • bureau : le loyer est mieux garanti compte tenu des lois qui régissent les créances avec les entreprises,
  • maison d’habitation : permet de disposer pour plus tard d’un logement où habiter ou à léguer à ses héritiers, le neuf dispose de nombreux avantages fiscaux plus la réduction des charges tandis que l’ancien possède l’atout charme qui attire les clientèles aisées,
  • LMNP : l’achat d’un LMNP est exonéré de TVA et l’acquéreur bénéficie d’une rentabilité immédiate s’il choisit un LMNP d’occasion,
  • logement de vacances : gîtes, camping, maison d’hôte ou LMNP tourisme, si le propriétaire exploite directement ces infrastructures, il bénéficie d’un loyer fortement élevé mais son revenu est saisonnier,
  • construire : se faire construire sa propre maison permet d’obtenir un bien personnalisé selon sa convenance, ceci implique pourtant que le coût du terrain plus le montant de construction revient moins cher.

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2. Trouver le bien

Une fois le type de bien déterminé, il faut commencer à chercher les meilleures affaires.

Le meilleur moyen pour trouver un bien immobilier est la recherche sur internet qui enregistre de plus en plus d’adeptes. Pour éviter les arnaques, il faut choisir les offres des agences immobilières en ligne. L’agent immobilier accompagne également son client dans toutes ses démarches : évaluation du bien, négociation du prix, état des lieux.

Prospecter le bien est aussi une solution. Attention, il ne faut jamais se contenter d’un seul bien ni d’une seule visite. Il faut visiter plusieurs biens de même type avant de se décider. Les visites doivent se faire plus d’une fois en étudiant également l’environnement : la présence d’achalandage pour les locaux commerciaux, le calme et la sécurité pour l’habitation, la proximité des loisirs pour le tourisme, etc.

3. Négocier le prix

La négociation du prix se fait face à face avec le vendeur. C’est une opération très importante car les frais du notaire et les différentes taxes seront calculés en fonction du prix du bien. Une fois le prix fixé, vendeur et acheteur passent à la signature du compromis de vente. Voici les portées du compromis de vente :

  • l’acquéreur verse un acompte et il dispose de 10 jours pour confirmer ou infirmer son achat,
  • si les conditions suspensives se réalisent (non obtention du prêt par exemple), la vente est annulée et le supposé acquéreur récupère son acompte,
  • si le vendeur annule la vente, il doit rembourser l’acompte et paie une pénalité,
  • si la vente est confirmée, les deux parties signent le contrat chez un notaire et l’acompte sera déduit du montant de la transaction.

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4. Financer l’achat

Trouver un financement signifie que le futur acheteur doit présenter son projet auprès des institutions financières afin de les convaincre de lui octroyer un prêt. Chaque banque peut proposer des offres différentes en fonction du montant emprunté, du taux, de la mensualité et de la durée de remboursement. L’emprunt est un engagement à long terme. Il existe néanmoins des astuces pour réduire le coût de l’emprunt.

  • Solliciter l’aide d’un courtier en prêt : le courtier en prêt ou courtier en crédit négocie directement auprès d’une banque. Sa relation avec plusieurs établissements financiers lui permet d’obtenir facilement un crédit avantageux pour le compte de son client. Il peut dans ce cas négocier un taux plus bas et l’annulation de certaines clauses comme la pénalité pour paiement anticipé.
  • Prendre en compte et mettre en œuvre les différentes aides financières disponibles : frais de notaire réduits, achat avec avantages fiscaux, le prêt à taux zéro dont une partie du montant emprunté est remboursée sans paiement d’intérêt, etc.

5. Louer et entretenir son bien

La dernière étape consiste en l’exploitation du bien, c’est-à-dire à le mettre en location. Voici quelques détails concernant les types de bail :

  • Bail d’habitation : le propriétaire est tenu des obligations mentionnées dans Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 portant contrat des types de location de logement à usage de résidence principale. En résumé, c’est l’application de la loi Alur qui exige un état de lieux détaillé de la part du propriétaire.
  • Bail commercial : la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Le locataire bénéficie d’une protection contre l’éviction avant le terme.
  • LMNP en résidence de service : le propriétaire signe un contrant avec un exploitant professionnel. C’est donc ce dernier qui est le locataire et c’est à lui de payer le loyer s’il y a ou non un occupant.

L’entretien du logement est à la charge du propriétaire tandis que l’entretien courant appartient au locataire. Le paiement des impôts et charges incombent également au bailleur.

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