Connaître les règles du bail 3-6-9 avant de s’engager

Le bail 3-6-9 est une version du bail commercial classique destinée aux particuliers. Il s’agit, comme pour le bail traditionnel, d’un contrat signé entre le propriétaire d’un bien immobilier et une tierce personne qui souhaite jouir de ce bien. D’une durée minimale de 3 ans, il peut être renouvelé et plafonne le loyer pour le locataire.

Voici ce qu’il faut savoir sur ce type de bail avant de s’engager.

Le bail 3-6-9, qu’est-ce que c’est ?

Le bail d’habitation, c’est ce document produit par le propriétaire d’un bien immobilier par lequel il autorise une tierce personne à vivre dans celui-ci. C’est un contrat donnant au locataire le droit d’habiter le logement. Chaque contrat de ce type est soumis à la loi Mermaz du 6 juillet 1989.

Le bail 3-6-9 définit une durée de location durant laquelle le locataire peut faire valoir ses droits. La durée du bail est fixée à 3 ans minimum. Il est possible que les deux parties ne prévoient pas de durée limite de contrat, mais ce type de bail perpétuel n’est pas valide légalement.

Pourquoi « bail 3-6-9 » ?

Parce que le bail 3-6-9 particulier, au même titre que sa version commerciale, prévoit que le contrat est régi par une période triennale : fixé pour une durée minimale de 3 ans, le bail peut être renouvelé tous les trois ans à la demande du propriétaire ou du locataire. D’où l’appellation « bail 3-6-9 ».

Cette durée minimale de 3 ans est valable pour une personne physique, une Société Civile Immobilière (SCI) constituée entre parents ou alliés, ou lorsque le logement est en indivision. Lorsque le preneur est une personne morale, la durée minimale passe à 6 ans.

Il est nécessaire de fixer une limite de temps, mais celle-ci peut être librement comprise entre 3 et 99 ans. Cette durée est strictement encadrée par la loi afin d’assurer au locataire une certaine stabilité.

Reconduction tacite à échéance

À la fin de la durée minimale fixée par contrat, si aucune des deux parties ne manifeste le désir de mettre fin au bail – si le locataire reste dans le logement et que le propriétaire ne lui donne pas congé – alors ledit bail est tacitement reconduit pour la même durée.

Le nouveau contrat démarre une nouvelle période de trois ans (six ans si le locataire est une personne morale). Cette reconduction tacite du contrat s’applique jusqu’à ce que l’une des deux parties mette fin au bail.

Renouvellement

Le renouvellement du bail est une option différente de la reconduction tacite, puisqu’elle implique une modification du contrat initial.

À l’arrivée du terme du contrat, le bail peut être renouvelé. Le bail initial prend donc fin et se voit remplacer par un nouvel accord entre les parties. Ce renouvellement, contrairement à la reconduction tacite, résulte de l’initiative d’une des deux parties.

Le propriétaire ou le locataire adresse à l’autre une demande de renouvellement ou un congé avec offre de renouvellement prévoyant les conditions du nouveau contrat. En cas de renouvellement, le nouveau bail a une durée identique à celle du bail initial (soit 3 ou 6 ans).

Le renouvellement offre également la possibilité au bailleur de réajuster le loyer dans des conditions particulières encadrées par une procédure spécifique. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter la loi sur les loyers.

Ce que contient le bail 3-6-9

La loi Mermaz déjà citée stipule le contenu nécessaire qui rend le bail valable. Celui-ci doit être écrit par le propriétaire et signé par les deux parties. Il est possible également de passer par un professionnel, agent immobilier ou notaire, pour s’assurer de la validité de cette étape.

Voici quelques clauses qui doivent obligatoirement figurer dans le bail :

• Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son mandataire.
• La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire peut jouir du logement.
• L’usage que l’occupant fait du local : y habiter ou y travailler.
• Une description du logement, de ses annexes (cave, garage, jardin) ainsi que des parties communes s’il y en a ; le bailleur doit en outre indiquer la surface habitable du logement, selon la loi Boutin du 27 mars 2009.
• Le montant du dépôt de garantie s’il est demandé par le propriétaire ; ce dépôt de garantie ne peut pas dépasser l’équivalent d’un mois de loyer, hors charges (limite fixée par la loi du 8 février 2008), et ne peut en aucun cas être révisé durant la durée du bail ni en cas de renouvellement.
• Dans le cas d’un logement meublé loué en l’état, le bailleur doit y faire figurer une liste des fournitures présentes dans le logement.

Le bail 3-6-9 particulier, comme le bail d’habitation classique, est donc un contrat à durée déterminée qui ne prend pas nécessairement fin avec l’arrivée du terme. Il peut être reconduit tacitement ou renouvelé volontairement

Dans l’ensemble, le bail 3-6-9 est plutôt en faveur du locataire qu’il protège des hausses de loyer durant la durée du contrat et des évictions abusives.

Pour en savoir plus : http://www.immoz.info/bail-3-6-9-particulier-quelles-regles-respecter/